더샵 분당 센트로, 30평대 21억 돌파? '고분양가 vs 규제 프리' 논란의 청약 (확정 분양가/일정 분석)

제목: 더샵 분당 센트로, 30평대 21억 돌파? '고분양가 vs 규제 프리' 논란의 청약 (확정 분양가/일정 분석)

1. 도입부: 분당 국평 21억 시대 개막

안녕하세요, 청약블로거입니다. 많은 분들이 기다리셨던 분당 무지개마을 4단지 리모델링, **'더샵 분당 센트로'**의 입주자모집공고가 드디어 나왔습니다.

뚜껑을 열어보니 분양가가 예상을 뛰어넘는 역대급 가격으로 책정되어 커뮤니티가 뜨거운데요. 84타입 기준 21억 8천만 원. 과연 이 가격에도 '완판'이 될까요? 비싼 분양가에도 불구하고 주목해야 할 규제 완화 혜택과 청약 전략을 냉정하게 분석해 드립니다.

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청약 일정

2. 청약 일정 (다음 주 시작!)

청약 접수는 이번 주가 아닌, **다음 주 월요일(1월 12일)**부터입니다.

• 입주자모집공고: 2025.12.31 (수)
• 특별공급 접수: 2026.01.12 (월)
• 1순위 접수: 2026.01.13 (화)
• 2순위 접수: 2026.01.14 (수)
• 당첨자 발표: 2026.01.20 (화)
• 서류접수: 2026.01.22 (목) ~ 01. 25 (일)
• 계약 체결: 2026.02.02 (월) ~ 02.04 (수)

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3. 확정 분양가 (팩트 체크)

조합원 분담금을 낮추기 위해 일반분양가가 높게 책정되었습니다.

• 60㎡ A (5세대): 14억 9,000만 원
• 78㎡ N (42세대): 19억 9,700만 원 (약 20억)
• 84㎡ N (32세대): 21억 8,000만 원
  • ※ 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 조건입니다.

💡 가격 분석: 주변 구축 84㎡ 시세가 11억~12억 원 선임을 고려하면, 안전마진은커녕 약 10억 원 가량 더 비싼 가격입니다. 이는 철저히 **'분당 신축 희소성'**과 **'오리역세권 개발 미래가치'**가 반영된 금액으로, 단기 시세차익보다는 실거주 만족도와 장기적 우상향을 보시는 분들에게 적합합니다.

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4. 청약 자격 및 규제 (반전 매력 ⭐)

비싼 가격에도 불구하고 수요가 몰릴 것으로 예상되는 이유는 바로 '규제 틈새' 때문입니다. 공고문에 따르면 이 단지는 10.15 대책 이전 승인 신청으로 인해 파격적인 혜택이 적용됩니다.

1. 거주의무 없음 (핵심!): 분양가 상한제 미적용으로 실거주 의무가 없습니다. 즉, 입주 시 전세를 놓아 잔금을 충당할 수 있습니다. (갭투자 가능)
2. 청약 자격 완화: 성남시 및 수도권 거주자 누구나 청약 가능하며, 유주택자도 1순위 청약이 가능합니다.
3. 전매제한: 당첨자 발표일로부터 3년 (단, 소유권이전등기 완료 시까지)입니다.
   • ※ 주의: 비규제지역 기준으로 공급되나, 전매제한은 투기과열지구 기준을 적용받습니다.

5. 일반분양 공급 규모

총 647세대 중 리모델링으로 늘어난 84세대만 일반분양합니다.

• 59~64㎡: 소형 평형 (소량)
• 78㎡: 42세대 (주력)
• 84㎡: 32세대 (주력)
  • 일반분양분이 저층 위주가 아니라 골고루 분포되어 있는 점은 장점입니다.

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📝 청약블로거의 한 줄 평

"21억 분양가, 분명 부담스러운 숫자입니다. 하지만 '실거주 의무가 없다'는 점은 현금 보유력이 있는 투자자들에게는 매력적인 카드입니다. 분당 신축 입성을 위해 '돈으로 시간을 사겠다'는 분들은 78타입이나 84타입을 노려보세요."